1. Co je to daňový propočet?
Daňové prorogace jsou úpravy daňového účtu nemovitosti, když nemovitost změní majitele v průběhu daňového roku. Daňová prorogace zajišťuje, aby prodávající i kupující nemovitosti zaplatili každý svůj spravedlivý podíl na daních za dobu, kdy nemovitost drželi. Daňové propočty je třeba zohlednit při výpočtu konečných nákladů na uzavření transakce s nemovitostí.
2. Pochopení způsobu výpočtu daně z nemovitosti
Při změně majitele nemovitosti musí prodávající uhradit kupujícímu část daně, kterou by zaplatil, kdyby nemovitost držel po celý rok. K výpočtu této úhrady je zapotřebí porozumět tomu, jak se vypočítávají daně z nemovitosti. Daň z nemovitosti se vypočítá vynásobením odhadní hodnoty nemovitosti příslušnou sazbou daně. Výsledkem je celková částka daní, kterou musí vlastník nemovitosti za daný rok zaplatit.
3. Stanovení sazby daně z nemovitosti
Platná sazba daně se určuje podle jurisdikce, v níž se nemovitost nachází. Sazbu daně určuje místní obec a může se lišit v závislosti na umístění nemovitosti. Je důležité si uvědomit, že sazba daně se může rok od roku měnit.
4. Odhad poměrné části daně
Jakmile je známa sazba daně, lze odhadnout výši daňové povinnosti za daný rok. Pro odhad dlužných daní za rok je třeba vynásobit odhadní cenu nemovitosti příslušnou sazbou daně. Výsledkem je odhad celkové dlužné daně za rok.
5. Výpočet poměrné části daně pomocí zdanitelné hodnoty
Zdanitelná hodnota nemovitosti je odhadní hodnota snížená o případná osvobození a úlevy. Pro výpočet poměrné daně se zdanitelnou hodnotou je třeba vynásobit zdanitelnou hodnotu příslušnou sazbou daně. Výsledkem je odhad poměrné daně za část roku, za kterou bude prodávající zodpovědný.
6. Uplatnění osvobození a úlev na poměrnou část daně
V některých případech lze na poměrnou část daně z nemovitosti uplatnit osvobození a úlevy. Osvobození a kredity mohou snížit částku daně splatnou za část roku, za kterou odpovídá prodávající. Pro výpočet poměrné daně s uplatněním osvobození a zápočtů je třeba vynásobit odhadní hodnotu příslušnou sazbou daně a poté odečíst případná osvobození a zápočty. Výsledkem jsou odhadované poměrné daně s uplatněnými osvobozeními a úlevami.
7. Výpočet poměrné části daně s odhadní hodnotou
Odhadní hodnota nemovitosti je odhadovaná tržní hodnota nemovitosti stanovená místní samosprávou. Pro výpočet poměrných daní s odhadní hodnotou je třeba odhadní hodnotu vynásobit příslušnou sazbou daně. Výsledkem je odhadovaná poměrná daň za část roku, za kterou bude prodávající zodpovědný.
8. Jak ovlivňuje stanovení poměrné části daně v době prodeje
Stanovení poměrné části daně v době prodeje je úprava daňového účtu, která se provádí v době prodeje nemovitosti. Tyto úpravy mohou zahrnovat poměrné částky za daně, účty za komunální služby a další poplatky. Proporce v době prodeje lze provést tak, aby prodávající i kupující zaplatili spravedlivý podíl na daních za část roku, kdy nemovitost drželi. Pro výpočet poměrné části v době prodeje je třeba vynásobit příslušnou sazbu daně celkovou dlužnou částkou. Výsledkem je odhadovaná částka daně, za kterou prodávající a kupující odpovídají.
Metoda 360denní prorogace je způsob výpočtu úroků z úvěru. Tato metoda se používá, pokud je úroková sazba úvěru proměnlivá a vychází z počtu dní v roce. Úrok se vypočítá tak, že se úroková sazba vynásobí počtem dní v roce a poté se toto číslo vydělí 360.
V oblasti nemovitostí se používají dvě metody prorogace: metoda dopředné prorogace a metoda zpětné prorogace. Při metodě dopředné prorogace platí kupující i prodávající poměrnou část daně z nemovitosti podle počtu dnů, po které nemovitost ve zdaňovacím období vlastnili. Například pokud kupující vlastnil nemovitost 180 dní a prodávající ji vlastnil 185 dní, zaplatí kupující 90 % daně z nemovitosti a prodávající 10 %. Při metodě zpětné prorogace platí kupující a prodávající každý poměrnou část daně z nemovitosti podle počtu dnů, které zbývají do konce zdaňovacího období, kdy je nemovitost prodána. Například pokud kupující vlastnil nemovitost 180 dní a prodávající ji vlastnil 185 dní, kupující by platil 5 % daně z nemovitosti a prodávající 95 %.
Prorogace je proces rozdělení nákladů na něco (obvykle daň z nemovitosti nebo pojištění) mezi kupujícího a prodávajícího na základě počtu dní, po které každý z nich nemovitost v průběhu roku vlastnil. Nejběžnějším způsobem řešení problémů s prorací nemovitostí je použití prorační kalkulačky.